{"id":1632,"date":"2024-09-10T14:06:07","date_gmt":"2024-09-10T17:06:07","guid":{"rendered":"https:\/\/ri.oliveiratrust.com.br\/?post_type=imprensa&p=1632"},"modified":"2024-09-27T09:38:40","modified_gmt":"2024-09-27T12:38:40","slug":"these-fiis-are-likely-to-suffer-with-the-rising-selic-rate-says-jose-freitas-ceo-of-oliveira-trust","status":"publish","type":"imprensa","link":"https:\/\/ri.oliveiratrust.com.br\/en\/imprensa\/these-fiis-are-likely-to-suffer-with-the-rising-selic-rate-says-jose-freitas-ceo-of-oliveira-trust\/","title":{"rendered":"These FIIs are likely to suffer with the rising Selic rate, says Jos\u00e9 Freitas, CEO of Oliveira Trust*"},"content":{"rendered":"
\"Jessica | Autor <\/span>Jessica Bahia Melo | <\/a><\/span>FII e Fundos<\/a><\/div>\n
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Investing.com \u2013 Os\u00a0Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs)<\/a>\u00a0de tijolo v\u00e3o sofrer com uma\u00a0taxa de juros<\/a>\u00a0mais elevada, na opini\u00e3o de Jos\u00e9 Alexandre Freitas, CEO da administradora de fundos e agente fiduci\u00e1ria Oliveira Trust. No entanto, na opini\u00e3o do especialista, que conversou com a equipe do Investing.com Brasil, os fundos imobili\u00e1rios de renda devem ser apreciados no curto e m\u00e9dio prazo, com poss\u00edvel alta da infla\u00e7\u00e3o e valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios nas suas carteiras, que estariam um pouco depreciados.<\/p>\n

Considerando oportunidades, o Freitas entende que os ativos imobili\u00e1rios no Brasil ainda n\u00e3o capturaram o cen\u00e1rio de eleva\u00e7\u00e3o do\u00a0d\u00f3lar<\/a><\/span>\u00a0frente ao real registrado no \u00faltimo ano. \u201cEntendo haver um potencial de valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios nas carteiras dos fundos\u201d, ressalta o CEO da Oliveira Trust.<\/p>\n

Mercado em expans\u00e3o<\/strong><\/p>\n

Ao todo, foram 161 opera\u00e7\u00f5es Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs) no primeiro semestre do ano, somando R$ 26,7 bilh\u00f5es, alta anual de 242,31%, de acordo com dados da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) apontados pela Oliveira Trust. O crescimento no primeiro semestre veio pela continuidade do movimento de maior demanda do ano passado, segundo Freitas.<\/p>\n

O desenvolvimento do mercado nos \u00faltimos anos ocorreu porque o produto \u00e9 \u201cextremamente seguro e fant\u00e1stico pela capacidade que ele tem de absorver tanto os ativos de t\u00edtulos imobili\u00e1rios, de setor imobili\u00e1rio, quanto o tijolo, quanto simplesmente a \u2018especula\u00e7\u00e3o\u2019 da compra e venda do ganho de capital entre ativos imobili\u00e1rios\u201d, acredita o executivo.<\/p>\n

\u201cConstruir v\u00e1rias estruturas dentro de um mesmo ve\u00edculo, no caso do fundo imobili\u00e1rio, era uma estrutura t\u00e3o fant\u00e1stica que isso n\u00e3o tinha, talvez, a dimens\u00e3o que poderia ter. Com a redu\u00e7\u00e3o da taxa de juros, que a gente assistiu, dois, tr\u00eas anos depois, dessa legisla\u00e7\u00e3o que criou os benef\u00edcios tribut\u00e1rios, a gente viu realmente, o n\u00famero de investidores crescer bastante\u201d, completa, citando a import\u00e2ncia de manuten\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios tribut\u00e1rios para evitar evas\u00e3o deste tipo de ativo.<\/p>\n

Al\u00e9m dos benef\u00edcios, Trust considera importante que, no m\u00e9dio e longo prazo, ap\u00f3s ciclo de alta nos juros, que a\u00a0Selic<\/a><\/span>\u00a0possa retornar \u00e0 trajet\u00f3ria de flexibiliza\u00e7\u00e3o novamente, impulsionando opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n

A Oliveira Trust possui escrit\u00f3rios no Rio de Janeiro e em S\u00e3o Paulo, com clientes por todo o pa\u00eds, mas 80% deles na regi\u00e3o Sudeste, e por isso n\u00e3o h\u00e1 expectativa de abertura de novas filiais. A companhia est\u00e1 entre os 10 maiores administradores de FIIs no mercado, com R$10,7 bilh\u00f5es sob gest\u00e3o at\u00e9 junho.<\/p>\n

Confira entrevista com o especialista:<\/p>\n

Investing.com \u2013 Quais foram os principais propulsores dos FIIs no primeiro semestre?<\/strong><\/p>\n

Jos\u00e9 Alexandre Freitas \u2013<\/strong>\u00a0O fundo imobili\u00e1rio continua sendo fant\u00e1stico, como ele era h\u00e1 10, 15 anos atr\u00e1s. A diferen\u00e7a \u00e9 que a gente estava diante de um cen\u00e1rio, novamente, de redu\u00e7\u00e3o de taxa de juros oficiais, uma perspectiva… E, de fato, aconteceu. A gente estava com juros de 13, praticamente, e viemos a 10%. Esses 20%, 30% de redu\u00e7\u00e3o na taxa j\u00e1 come\u00e7a a fazer o investidor de renda fixa pensar, caramba, para onde eu tenho que migrar para poder conseguir auferir e remunerar o meu capital de uma maneira apropriada e que mantenha, pelo menos, pr\u00f3ximo do que eu ganho hoje de juros e rendimentos com ativos seguros.<\/p>\n

E a\u00ed o fundo imobili\u00e1rio come\u00e7a a ter o seu charme. Por qu\u00ea? Ele j\u00e1 tem uma renda… Vamos falar do fundo imobili\u00e1rio de renda. Voc\u00ea tem ali o seu charme, que voc\u00ea tem uma rentabilidade, um aluguel, auferido pela aloca\u00e7\u00e3o dos seus ativos imobili\u00e1rios, e voc\u00ea tem uma indexa\u00e7\u00e3o, geralmente, em IGP-M, IPCA, sobre esses contratos de aloca\u00e7\u00e3o. Ent\u00e3o aquela renda, aqueles dividendos, acabam sendo corrigidos anualmente. E a gente estava diante desse cen\u00e1rio, ent\u00e3o a gente viu, realmente, a procura ao aumentar no final de 2023. O segundo semestre de 2023 foi de v\u00e1rios investidores procurando produtos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Come\u00e7ou a ter uma demanda grande por produtos e come\u00e7ou a estimular os bancos e os estruturadores a montarem novas estruturas imobili\u00e1rias. A apesar dessa mudan\u00e7a do cen\u00e1rio de juros iminente, pelo menos o que se estima no mercado, tamb\u00e9m deve ser alguma coisa suave, n\u00e3o retornar aos 13% em que estava antes, n\u00e3o inviabilizaria a continuidade dos investimentos no setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Quando voc\u00ea olha h\u00e1 dois, tr\u00eas anos, a gente j\u00e1 come\u00e7a a olhar de novo uma curva com potencial descenso. Ent\u00e3o, o ativo imobili\u00e1rio est\u00e1 intimamente, n\u00e3o deveria estar 100%, mas ele est\u00e1 intimamente ligado com a taxa de juros oficial.<\/p>\n

Ent\u00e3o, o que a gente viu foi a entrada dos juros no cen\u00e1rio \u00f3timo, que \u00e9 o cen\u00e1rio abaixo de 12%, 11%, 10% e que estimula o investidor do setor imobili\u00e1rio a investir em fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Inv.com \u2013 Alexandre, s\u00f3 para refor\u00e7ar, ent\u00e3o, se concretizar esse cen\u00e1rio de alguns agentes de mercado j\u00e1 come\u00e7aram a precificar uma alta nos juros, voc\u00eas acreditam em uma desacelera\u00e7\u00e3o ou em uma retra\u00e7\u00e3o nos FIIs?<\/strong><\/p>\n

Freitas \u2013\u00a0<\/strong>Eu acho que vai depender muito do efeito dessa taxa. Se ela subir, mas n\u00e3o retornar aos patamares anteriores, ao in\u00edcio desse movimento de queda, ou seja, se ela ainda ficar abaixo dos 12%, chegando no m\u00e1ximo at\u00e9 os 11%, historicamente s\u00e3o taxas que estimularam ainda opera\u00e7\u00f5es no setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Se ela suplantar os 12%, voc\u00ea chegar nos 13%, fica dif\u00edcil ter opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias que fa\u00e7am frente a essa rentabilidade potencial de outros ativos de renda fixa, como deb\u00eantures, CRI, CRA e os pr\u00f3prios FIDICs. Ent\u00e3o, vai depender um pouco do que vir\u00e1 pela frente. N\u00e3o se imagina, pelo menos o que eu tenho visto no mercado, uma estimativa acima de 12% para os juros futuros.<\/p>\n

Inv.com \u2013 Considerando dois cen\u00e1rios, de manuten\u00e7\u00e3o dos juros, e outro de alta, quais setores podem apresentar melhores oportunidades?<\/strong><\/p>\n

Freitas \u2013\u00a0<\/strong>Os fundos imobili\u00e1rios de tijolo, eles v\u00e3o sofrer. Ent\u00e3o, o ideal para eles \u00e9 uma taxa de um d\u00edgito. Se o pa\u00eds caminhar para um d\u00edgito, ent\u00e3o realmente potencializa o investimento em ativos dessa natureza, que n\u00e3o \u00e9 o cen\u00e1rio que a gente v\u00ea no pr\u00f3ximo ano. Quais s\u00e3o os outros dois segmentos que s\u00e3o favor\u00e1veis \u00e0 taxa de juros atual entre 10% e 12%? Os fundos de t\u00edtulos, os fundos imobili\u00e1rios de t\u00edtulos e os fundos de renda. Principalmente com o d\u00f3lar mais alto, muitos ativos imobili\u00e1rios no Brasil ficaram baratos. Comparando o metro quadrado de um im\u00f3vel na Faria Lima, e comparando em d\u00f3lar quanto ele estava valendo, em termos de valor de mercado, com outro similar em outra cidade da Fran\u00e7a, em Paris, l\u00e1 na Champs-\u00c9lys\u00e9es, pegar um outro, tem um outro custo, obviamente, para o metro quadrado, mas esse comparativo, ao longo do tempo, a gente j\u00e1 fez at\u00e9 estudos sobre isso, por mais que eles se distanciem, chega uma hora que eles se aproximam de novo, se afastam, se aproximam.<\/p>\n

Eu acho que os ativos imobili\u00e1rios no Brasil ainda n\u00e3o capturaram esses 15% de aumento do d\u00f3lar que a gente assistiu nos \u00faltimos 12 meses, 13 meses. Ent\u00e3o, entendo haver um potencial de valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios nas carteiras dos fundos.<\/p>\n

Por outro lado, a infla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m parece que, se n\u00e3o vai explodir, pelo menos ela tende a subir um pouquinho e chegar talvez no patamar de 5%, 6%. Ent\u00e3o, os alugu\u00e9is auferidos com esses ativos tamb\u00e9m devem ter uma remunera\u00e7\u00e3o, devem aumentar pelo menos em 5%, 6% no ano.<\/p>\n

Para uma Selic de 12%, caminhou um pouquinho. Ent\u00e3o, vale a pena para o investidor, \u00e0s vezes, esperar essa valoriza\u00e7\u00e3o do ativo imobili\u00e1rio para ele ter um ganho maior na cota do fundo, enquanto isso, fica recebendo esses alugu\u00e9is.<\/p>\n

Os fundos imobili\u00e1rios de renda devem ter um efeito positivo neste curto, m\u00e9dio prazo, em fun\u00e7\u00e3o desses dois fatores. A infla\u00e7\u00e3o ajudando o crescimento e uma potencial valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios nas suas carteiras, que est\u00e3o um pouco depreciados.<\/p>\n

Inv.com \u2013 Quais as principais estrat\u00e9gias da OT para ampliar sua participa\u00e7\u00e3o no mercado?<\/strong><\/p>\n

Freitas \u2013\u00a0<\/strong>Primeiro, a gente tem investido bastante em melhorar a experi\u00eancia dos investidores de fundo imobili\u00e1rio, no sentido de fornecer uma informa\u00e7\u00e3o melhor sobre as carteiras, os fundos, tamb\u00e9m em ter um trabalho mais din\u00e2mico no acompanhamento desses ativos, no relacionamento com o gestor. A gente faz aqui a administra\u00e7\u00e3o e a cust\u00f3dia dos fundos imobili\u00e1rios. Ent\u00e3o, eu preciso estar muito pr\u00f3ximo do gestor e do consultor imobili\u00e1rio para que ele se sinta seguro, para, obviamente, apresentar possibilidades de investir em novos investimentos ou de venda de ativos, movimentar a carteira.<\/p>\n

E eu tamb\u00e9m traduzi isso aqui para o meu cotista. Ent\u00e3o, a gente est\u00e1 melhorando e todo o nosso esfor\u00e7o aqui de investimento est\u00e1 na melhoriaa dessa experi\u00eancia, tanto para o investidor, a gente tem aqui quase um milh\u00e3o de CPFs nos nossos fundos imobili\u00e1rios, e a experi\u00eancia do gestor e do consultor imobili\u00e1rio do ponto de vista de qualidade de informa\u00e7\u00e3o e intera\u00e7\u00e3o entre essas duas pontas, de investidor e gestor.<\/p>\n

Do ponto de vista de estrutura\u00e7\u00e3o, temos tentado conversar com alguns potenciais clientes para apresentar os benef\u00edcios do fundo imobili\u00e1rio quando h\u00e1 a possibilidade de optar por um investimento de longo prazo. auferir renda e ainda ter o seu ativo principal ali com potencial de valoriza\u00e7\u00e3o relevante \u00e9 um ganha-ganha.<\/p>\n

O investidor pode ter uma renda fixa interessante e, ao mesmo tempo, potencializar o seu lucro l\u00e1 na frente com ganho de capital sobre o im\u00f3vel. Ent\u00e3o, temos procurado essas oportunidades junto com os gestores para que novos fundos venham ao mercado.<\/p>\n

Tivemos a onda l\u00e1 atr\u00e1s dos fundos de ag\u00eancia, o que est\u00e1 faltando agora s\u00e3o os ativos de renda talvez voltados para outro tipo de ativo principal, talvez os voltados para o turismo, o lazer, como a gente j\u00e1 viu aqui dois clientes comentando, ativos de tijolo com renda, ou seja, fazer constru\u00e7\u00e3o de empreendimentos onde parte dos ativos ser\u00e3o vendidos e outras ser\u00e3o blocados. Tentar criar esses ativos, esses fundos com esses ativos h\u00edbridos, \u00e9 o que a temos buscado atualmente.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","class_list":["post-1632","imprensa","type-imprensa","status-publish","hentry"],"yoast_head":"\nThese FIIs are likely to suffer with the rising Selic rate, says Jos\u00e9 Freitas, CEO of Oliveira Trust* - Oliveira Trust RI<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/ri.oliveiratrust.com.br\/en\/imprensa\/these-fiis-are-likely-to-suffer-with-the-rising-selic-rate-says-jose-freitas-ceo-of-oliveira-trust\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"These FIIs are likely to suffer with the rising Selic rate, says Jos\u00e9 Freitas, CEO of Oliveira Trust* - Oliveira Trust RI\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"| Autor Jessica Bahia Melo | FII e Fundos   Investing.com \u2013 Os\u00a0Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs)\u00a0de tijolo v\u00e3o sofrer com uma\u00a0taxa de juros\u00a0mais elevada, na opini\u00e3o de Jos\u00e9 Alexandre Freitas, CEO da administradora de fundos e agente fiduci\u00e1ria Oliveira Trust. 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